АИЖК нашло способ выполнить задачу правительства по снижению ставки по ипотеке до 11% годовых в следующем году. В этом агентству поможет ВЭБ, который будет кредитовать банки средствами из пенсионной «кубышки».
Объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году может составить 350 млрд рублей, спрогнозировал глава АИЖК Александр Семеняка на конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка». Это почти в 2,5 раза больше, чем в уходящем году: как ожидается, по его итогам будет выдано жилищных кредитов на сумму около 125 млрд рублей. В 2008 году объем составил 650 млрд рублей.
Чтобы возродить рынок ипотеки, власти намерены предоставить банкам «длинные деньги» взамен на обязательство кредитовать покупку жилья по ставке не выше 11% годовых в рублях, передает Reuters.
На эти цели пойдут средства Внешэкономбанка, который кроме прочего распоряжается средствами так называемых молчунов — граждан, которые оставили свои пенсионные накопления в управлении госкомпании.
ВЭБ вложит в ипотечные облигации 163 млрд рублей пенсионных накоплений под его управлением и 50 млрд собственных денег, еще 40 млрд рублей он даст АИЖК для стимулирования строительства жилья экономкласса.
Два портфеля
Напомним, что с сентября у ВЭБа есть два портфеля накоплений — консервативный и расширенный. Средства из первого будут по-прежнему инвестироваться только в государственные и ипотечные облигации. Средства из расширенного портфеля будут инвестироваться по «либеральной» стратегии: на них будут покупать государственные ценные бумаги субъектов России, облигации российских эмитентов, гарантированных РФ, депозиты в рублях и иностранной валюте в кредитных организациях, ценные бумаги международных финансовых организаций. Акции в пенсионный портфель Внешэкономбанк по-прежнему покупать не сможет.
«Те 210 млрд рублей, которые выделяют ВЭБ и ПФР,— это не деньги для АИЖК, это деньги для участников рынка. Любой, кто предложит ипотечные облигации, которые удовлетворяют требованиям инвестиционной декларации и составленные на пуле кредитов из вновь выданных ипотек, получит доступ к этим деньгам», — передает «Финмаркет» слова Семеняки.
Глава АИЖК надеется, что новый порядок предоставления средств позволит избавиться от порочной практики, когда банки получали стабилизационные займы, но объемы кредитования не повышали.
«Теперь процедура меняется: сначала — стулья, потом — деньги», — заявил Семеняка. «Сначала банк будет выдавать новые кредиты по ставке не выше 11%, потом упаковывать их в ценные бумаги, а государство обеспечит доступ к долгосрочным ресурсам», — сказал Семеняка.
ВЭБ и Пенсионный фонд РФ будут покупать у банков ипотечные облигации, рефинансируя, таким образом, кредитный портфель. По словам Семеняки, средняя доходность размещаемых банками выпусков ипотечных бумаг будет около 8% — следовательно, банки будут зарабатывать на операции около 3%.
Руководство АИЖК надеется, что в среднем по ипотечному рынку ставка составит к концу 2010 года около 12%. Помощник президента Аркадий Дворкович в среду заявил, что снизить ставки по ипотеке до 10–11% вполне реально. Ранее премьер-министр Владимир Путин пояснил, что эта сумма складывается из 163 млрд рублей из средств пенсионных накоплений «молчунов», 50 млрд рублей собственных средств ВЭБа и 40 млрд рублей от АИЖК.
Отвязаться от ЦБ
АИЖК почти весь 2009 год снижало свою базовую ставку рефинансирования ипотечных закладных вслед за снижениями ставки ЦБ. Последний раз агентство снизило свои ставки после аналогичных действий ЦБ в начале декабря. Их новые уровни: при наличии личного страхования — от 9,47 до 11,43%, при отсутствии — от 10,17 до 12,13%.
Однако в следующем году АИЖК планирует отвязать определение своей ставки от ставки ЦБ: агентство будет снижать ее более медленными темпами, чем в 2009 году, сообщил Александр Семеняка.
Что делает АИЖК
Основной задачей АИЖК, которое на 100% принадлежит государству, является развитие ипотечного рынка в РФ и повышение ее доступности. Для выполнения этих функций агентство разрабатывает стандарты, по которым банки могут выдавать кредиты, а потом продавать их АИЖК. Тем самым у самих банков освобождается баланс для возможности выдавать новые кредиты, а также появляются дополнительные средства для этого.
Потенциальный спрос россиян на ипотечные кредиты составляет около 15–19% отечественных домохозяйств, при этом купить жилье в ближайший год планируют лишь 2% граждан РФ, говорится в исследовании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, проведенному осенью текущего года. 32% хотят купить жилье, но не могут. Нет необходимости в покупке недвижимости у 51% граждан.
Если Вы окончательно решили воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий, то желательно заранее подсчитать все расходы, которые при этом возникнут.
Помимо самого кредита и процентов банку, есть и другие обязательные платежи. Их размер весьма существенен – около 5–10% от стоимости покупаемой недвижимости. Условия почти во всех банках схожие, и Вы сами можете выбирать, где будет меньше расходная часть.
Для начала стоит сказать, что дополнительные расходы можно разделить на банковские и сопутствующие. На банковской части сэкономить довольно трудно: она стандартная и кредитная организация изменять ее не станет, а вот на сопутствующих – вполне возможно.
Помните, что Вам будут предлагать воспользоваться всем комплексом услуг, но заемщик имеет право самостоятельно выбрать, какие из них действительно нужны, а без каких можно обойтись.
Расходы, связанные с банком
Некоторые кредитные организации возьмут фиксированную комиссию за рассмотрение заявки (1000–3000 рублей). Имейте в виду, что если в дальнейшем возникнет необходимость изменить условия кредитования (срок, валюту кредита и т.д.), то придется заплатить за новое рассмотрение. Так что подавайте документы уже после окончательно сформировавшегося решения.
Следующая статья расхода связана с оценкой покупаемой квартиры оценочной компанией, аккредитованной в банке. В зависимости от срока предоставления оценочного альбома и местоположения объекта стоимость услуги составит от 3500 до 10 000 рублей.
Обратите внимание, что если у Вас есть несколько вариантов покупаемой недвижимости, то каждая оценка будет оплачиваться отдельно.
Теперь переходим к расходам по предстоящей сделке купли-продажи. Существует стандартная комиссия за выдачу кредита. Она варьируется от 1,5 до 3% от суммы кредита. Скорее всего, взаиморасчеты с продавцом будут происходить наличными деньгами, а кредитные средства выделяются в безналичном виде. Так что придется оплатить расходы, связанные с обналичиванием средств (0,5–1,5%). Советую для экономии договориться заранее, что оплата по договору купли-продажи будет идти через расчетный счет.
Имеет значение и валюта, в которой Вы будете оплачивать покупку. Вполне вероятно, что кредит берется в рублях, а продавец хочет получить причитающуюся ему сумму в иностранной валюте. В таком случае банк окажет Вам услугу по конвертации, но опять же не бесплатно. Из-за этого сумма расходов может возрасти на 0,5–1%. В итоге совокупные расходы, связанные с банком, составляют минимум 2,5%.
Как Вы видите, при правильном ведении переговоров с продавцами квартиры, а именно настояв на безналичном расчете в валюте кредита, можно сэкономить около 1,5%.
Сопутствующие расходы
Скорее всего, после одобрения кредита специалист банка предложит обратиться к риелтору. Считается, что при работе с агентством недвижимости сроки поиска объекта будут минимальные. Стоимость услуг АН оценивается в 2–5% от стоимости квартиры. Воспользоваться такого рода услугами или осуществлять поиск самостоятельно – это Ваш выбор.
В данном случае важно одно – предоставить весь необходимый по стандартам банка пакет документов в определенные сроки. Если Вы уверены, что сможете это сделать сами, то экономьте на риелторских услугах.
Как известно, сейчас все банки выставляют как обязательное условие страхование жизни, трудоспособности заемщика (заемщиков) и страхование покупаемого объекта. В среднем тарифы по этой части расходов обойдутся в 1–2% от суммы кредита. Хотим Вас обрадовать: Вы имеете право выбирать СК, а значит, есть возможность застраховаться там, где проценты ниже. Менеджер банка может Вам помочь в выборе выгодных страховых тарифов исходя из Ваших индивидуальных условий (возраст, наличие заболеваний, юридическая чистота документов на квартиру и т.д.).
Нужно сказать, что подготовка пакета документов, которые будут подписываться при заключении сделки, тоже стоит денег. В первую очередь к ней относится составление договора купли-продажи. Есть два его варианта – ППФ (простая письменная форма) и нотариальная. С точки зрения закона обе формы равноправны, а вот по стоимости сильно различаются. ППФ будет стоить до 10000 рублей, а нотариальная – в среднем 30 000. Во-вторых, добавляем около 10 000 рублей на доверенности, заявления, согласия – на все то, что требуется для подачи документов на регистрацию сделки в государственных органах.
Большинство банков предлагают своим заемщикам оплатить все расходы непосредственно на сделке – за исключением комиссии за рассмотрение заявки, разумеется. Для Вас это будет гораздо удобнее, чем каждый раз ездить в банк или оценочную и страховую компании.
Однако советуем попросить Вашего кредитного менеджера заранее (дня за три до сделки) выслать Вам в электронном виде всю окончательную калькуляцию по расходам во избежание недоразумений в день получения кредита и подписания договора купли-продажи.
В итоге, с учетом всего вышесказанного, при средней сумме кредита в 2 000 000 рублей Ваша экономия при заключении ипотечной сделки может составить от 60 000 до 200 000 рублей.
Ипотечные кредиты на жилье экономического класса в РФ в следующем году можно будет брать в том числе и под 10-11% годовых в рублях, считает помощник президента РФ Аркадий Дворкович. Риелторы говорят о постепенном росте цен на жилье и крайне малом влиянии ипотеки на стоимость квадратных метров.
«Определенную долю ипотечных кредитов можно будет брать под 10-11% годовых в следующем году... речь может идти об определенных категориях кредитов и заемщиков. В частности, о жилье экономического класса и программах, связанных с моногородами и переселением из них», - сказал Аркадий Дворкович на конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка».
«Сегодня необходимо ставить вопрос не о ставках банков, а об увеличении доходов граждан, тогда не будет иметь смысла изобретать «велосипед»»
По его словам, снизить до такого уровня стоимость ипотеки в России в целом в следующем году не получится, так как цена денег для банков по-прежнему остается высокой. Вместе с тем Аркадий Дворкович считает, что докризисный объем выдачи новых ипотечных кредитов в России не восстановится в 2010 году. Помощник президента утверждает, что «наращивание объемов жилищного кредитования будет происходить по мере восстановления банками резервов, которые они начали активно создавать с приходом кризиса в российскую экономику». «Докризисный уровень ипотеки не восстановится в 2010 году», - говорит он.
В кризис заемщики резко снизили интерес к ипотеке, в том числе и потому, что банки взвинтили ставки - вплоть до 20% годовых. В настоящее средняя ставка у Сбербанка, занимающего половину российского рынка ипотеки, составляет 14% годовых. В начале декабря премьер-министр РФ Владимир Путин заявлял, что в 2010 году планируется выделить 250 млрд рублей господдержки для снижения в стране ставок по ипотечным кредитам до 10-11%.
«Снизить ставки по ипотеке до уровня «относительной доступности», т.е. 10-11% годовых, в 2010 году возможно при выделении средств из бюджета, снижении ЦБ ставок по инструментам рефинансирования и направлении пенсионных денег в ипотечные программы, но это сложно и навряд ли осуществимо, - говорит управляющий директор консалтинговой компании «Т.Р.А.М.» Ефим Колочесвкий. – Те же 10% - это очень дорого было бы даже для Европы, где уровень реальных доходов в разы выше российских».
«Снижение ставок по ипотеке не означает, что кредит будет доступнее, - заявляет эксперт компании «О.С.Г.» Тимур Решетников. - Банки по-прежнему будут строго подходить к оценке платежеспособности заемщиков и завышать все возможные требования, включая необходимость поручителей, залогового жилья и официальных доходов намного выше средних показателей. В итоге, даже если бы какой-нибудь банк в стране сегодня предлагал ипотеку под 6%, не факт, что рядовой потребитель смог бы привлечь эти деньги».
Банк России в условиях замедления инфляции уже снизил ставку рефинансирования до исторического минимума в 9% годовых и не исключает ее дальнейшего снижения уже в 2009 году.
«Сегодня необходимо ставить вопрос не о ставках банков, а об увеличении доходов граждан, тогда не будет иметь смысла изобретать «велосипед», а пользоваться готовыми программами тех же стройсберкасс, как в Германии и других странах, - считает аналитик компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Но здесь возникает замкнутый круг – неэффективность большинства промышленных предприятий не предполагает увеличения заработка занятых в них миллионов граждан».
Тем не менее, согласно отчетности риелторских компаний, инвестиции в недвижимость снова пошли в рост и показывают сегодня высокую доходность, причем, многие из них прогнозируют дальнейшее повышение стоимости квадратных метров.
Долларовые цены на минувшей неделе продолжили движение вверх и, по статистике аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), прибавили 0,3%. В результате средняя стоимость квадратного метра в Москве закрепилась на отметке 4030 долларов. В условиях, когда курс американской валюты прекратил постоянное снижение, прирост долларовых цен на квартиры стал минимальным, говорят аналитики центра. За весь ноябрь квадратные метры подорожали в валюте на 2,3%, в октябре - на 2%.
На фоне некоторого ослабления рубля возобновили рост и рублевые цены. По данным IRN, за первую декабрьскую неделю они повысились сразу на 1,4%, и средняя стоимость квадратного метра по Москве превысила 117,4 тыс. рублей.
Эксперты компании ГдеЭтотДом.ру зафиксировали рост цен в рублях уже по итогам ноября. В Москве за прошлый месяц цены предложения увеличились на 0,2% - до 138,4 тыс. рублей за метр. В Подмосковье прибавка составила 0,6% - до 64,4 тыс. рублей. В среднем по стране на вторичном рынке жилье подорожало на 0,1%, цены выросли в 19 городах (заметнее всего в Ульяновске - на 3%), продолжили дешеветь метры только в 15 городах страны (максимум отмечен в Курске - на 2,2%). С начала года цены снизились на 21,1%, подсчитали эксперты центра.
За 2009 год новые дома в Москве, согласно оценкам «Миэль», стали дешевле на 7% в рублях и почти на 26% в долларах. К середине осени цены предложения понизились до 183,8 тыс. рублей или 5798 долларов за метр. Больше других пострадали новостройки бизнес-класса (-12% в рублях и -28% в долларах). Средний и экономкласс упали в цене на 7-9% в рублях и 22-25,5% в валюте.
На вторичном рынке за время кризиса цены откатились на 17,7% в рублях (с максимума в 188,5 тыс. до 155 тыс. рублей за метр). Долларовые цены рухнули на 33,3% (с 7461 долларов до 4978 за метр). В первую очередь, упали цены на жилье экономкласса (-22% в рублях и - 36,5% в долларах).
Несмотря на всю «серьезность» цифр, от кризисного проседания жилищных цен проиграли все участники рынка: для покупателей квартиры стали недоступны из-за падения доходов и отсутствия ипотеки, а высокая вероятность рисков сделала спорной выгодность инвестирования в новое строительство для частных инвесторов.
Фундаментальная картина пока не изменилась. В ходе своего недавнего выступления в прямом эфире глава Правительства РФ пообещал выделить на поддержку ипотечного рынка в следующем году 250 млрд. руб., что должно, способствовать снижению ставок до 10-11%. Подобные шаги, по замыслу властей, смогут повысить доступность жилья для рядовых граждан.
Но, к примеру, анализируя влияние цены кредита и стоимости объекта недвижимости для московского региона, можно сделать вывод, что доступность жилья в Москве будет зависеть не столько от ставок по ипотеке, сколько непосредственно от цены жилплощади. Поэтому чтобы действительно повысить доступность жилья (по крайне мере в столице), нужно чтобы цены хоть как-то соответствовали средним доходам населения. К тому же снижение ставок по ипотеке не означает, что кредит будет доступнее. Банки по-прежнему могут крайне строго подходить к оценке платежеспособности заемщиков и завышать требования. В итоге, даже если бы какой-нибудь банк в стране сегодня предлагал ипотеку под 6%, не факт, что рядовой потребитель смог бы привлечь эти ресурсы.
Мэром Москвы принято решение о снижении ставки кредитования в рамках городской жилищной программы «Социальная ипотека» до уровня 10,5% годовых в рублях.
На состоявшейся в мэрии пресс-конференции первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики Николай Федосеев и член правления КБ «Московское ипотечное агентство» Лада Краснова подробно рассказали о программе, сути новшества и ответили на вопросы журналистов. Мы публикуем выступления участников в сокращенном изложении.
Программа «Социальная ипотека» реализуется правительством Москвы с 2005 года. До того момента ни один из столичных очередников не воспользовался ипотечным кредитом коммерческого банка. Основной причиной были жесткие требования со стороны банков к платежеспособности потенциальных заемщиков-очередников и высокая стоимость кредита.
Формируя собственную ипотечную социальную программу, правительство города отказалось от распространенного дотирования процентной ставки, поскольку срок погашения кредита составляет многие годы и даже десятилетия, и на такой срок невозможно прогнозировать возможности бюджета по поддержке заемщиков. Поэтому ставка КБ «МИА» рыночная и соответствует требованиям ЦБ РФ к безубыточности банка (банк принадлежит городу и создан специально для кредитования граждан в рамках «Социальной ипотеки»). В то же время эта ставка находится на предельно низком для рынка уровне.
Социальный статус программы мы поддерживаем другим способом – снижаем цены на приобретаемое очередниками жилье. В рамках программы «Социальная ипотека» город за счет своего бюджета строит дома и предлагает очередникам квартиры по себестоимости. В этом году она составляет примерно 40–45 тыс. рублей за кв. м. Это базовая цена. Относительно нее установлены понижающие коэффициенты, учитывающие продолжительность нахождения очередника на учете. Тем самым жилье становится для граждан дешевле, сокращается величина кредита в банке, уменьшаются размер ежемесячных платежей заемщика и требования к его платежеспособности.
Динамика предоставления кредитов по годам начиная с 2005-го такова: 51 кредит, затем 742, 2320, 3817, в этом году по состоянию на 25 ноября выдано 3712 кредитов. Итого 10 642 социальных ипотечных кредита.
До осени прошлого года ставка в рамках программы составляла 10,5% годовых в рублях. Затем вмешался кризис, и для сохранения безубыточности пришлось поднять ставку до 11,7%. При этом практически все коммерческие банки либо свернули полностью свои ипотечные программы, либо сократили их до минимума. И только КБ «МИА» не сокращал темпов выдачи кредитов. И не будет.
Сегодня на рынке наметилась определенная стабилизация, поэтому правительством принято решение о том, что с 1 декабря этого года ставка по социальным ипотечным кредитам возвращается на докризисный уровень 10,5% годовых.
Более того, мэр поставил перед нами задачу внимательно следить за макроэкономическими изменениями в стране, в том числе за ставкой рефинансирования ЦБ РФ, и при возможности продолжать снижение ставки в рамках «Социальной ипотеки».
В 2010 году правительство предполагает выделить на социальную ипотеку 200 тыс. кв. м жилья. Это соответствует объемам текущего года, то есть снижения объемов программы не планируется. Следует отметить, что покупка в кредит на льготных условиях выгодна не только очередникам, но и городу. Потому что потраченные на строительство в рамках «Социальной ипотеки» деньги в течение года возвращаются в бюджет в виде первоначального взноса и кредита от банка.
Из выступления Лады Красновой
– Позвольте добавить несколько слов об особенностях кредитования в рамках «Социальной ипотеки». У нас отсутствуют какие-либо скрытые комиссии или дополнительные затраты по содержанию кредита. Единственное, что у нас взимается, это комиссия за выдачу кредита, которая едина для всех очередников и составляет 10 тыс. рублей. При этом я не имею в виду страхование, которое обязательно в силу закона. В отличие от прочих коммерческих банков, мы разрешаем включение несовершеннолетних детей в состав собственников приобретаемого жилья. В период кризиса мы постарались снизить нагрузку на наших заемщиков. В частности, зачисляем средства материнского капитала в погашение кредита и получили уже около 200 заявок. При рождении ребенка мы предоставляем отсрочку по платежам сроком на год при желании заемщика. Своим клиентам банк дает возможность использовать любую помощь бюджета, к примеру зачет части стоимости жилья при рождении третьего ребенка. Мы не ужесточали требования к потенциальным заемщикам, как это происходило в некоторых коммерческих банках.
Что касается последствий кризиса, то у нас было 10 обращений с просьбой о реструктуризации долга (изменении режима платежей) в связи со снижением доходов семьи. Во всех без исключения случаях было достигнуто взаимоприемлемое решение.
Нельзя ли сделать наглядную раскладку платежей семьи в рамках «Социальной ипотеки»?
Н. Ф.: Сделаю это на примере семьи очередников из трех человек. В рамках льготных возмездных программ они могут приобрести либо двухкомнатную квартиру площадью 55–60 кв. метров, либо трехкомнатную (это максимум из расчета по комнате на человека). Если семья стоит в очереди 15 лет, то они приобретут эту квартиру по цене 10 тысяч рублей за метр (с учетом понижающих коэффициентов). В случае двухкомнатной квартиры нормативной площади 54 кв. м первый взнос семьи составит 180 тысяч рублей. Для оплаты оставшихся двух третей стоимости очередник получит в КБ «МИА» кредит размером в 360 тыс. рублей. Если кредит взят на 5 лет, то ежемесячные выплаты составят около 8,5 тыс. рублей. Сумма, посильная для большинства очередников. В варианте трехкомнатной квартиры площадью порядка 80 кв. м и сроке кредита 10 лет первый взнос составит 240 тыс. рублей, кредит – 560 тыс. рублей и ежемесячные платежи 7590 рублей. Максимальный срок кредитования составляет 30 лет.
Где предоставляется жилье по социальной ипотеке? Говорят, что это Московская область, в частности Люберцы. Сохраняют ли тогда покупатели жилья статус москвичей?
Н. Ф.: До сегодняшнего дня жилье по программе социальной ипотеки выделялось только в пределах административных границ города Москвы. В 2010 году мы не исключаем предложения жилья в Люберцах. Это ближнее Подмосковье, сразу за МКАД. Останутся ли покупатели этого жилья москвичами – решать им самим. Возможности для этого есть. Дело в том, что более 90% очередников улучшают жилищные условия путем, как мы говорим, деления на элементарные семьи по поколениям. Как правило, люди пожилого возраста остаются в прежней квартире, а молодая семья переезжает в новую. При этом никто не заставляет переезжающих «выписываться» с прежнего места жительства и регистрироваться по новому адресу в Подмосковье.
Мы отслеживаем ситуацию. В рамках других программ москвичи уже приобретали жилье за административными границами города. Многие поступили так, как я уже рассказал. А сотни семей зарегистрировались в Подмосковье, и ничего страшного здесь нет. Для молодых людей надбавки к пенсии сейчас не актуальны. В отношении пособий на детей город и область примерно близки. Вместе с правительством области мы и дальше будем координировать социальную политику двух соседних регионов.
Хотелось бы подчеркнуть, что мы никого в Подмосковье насильно не «гоним» и не «выдавливаем», как это иногда звучит в некоторых средствах информации. Поймите, люди все считают, и считают очень хорошо. Приобретая жилье в Подмосковье, они прекрасно понимают, на что идут. Квартира в Подольске существенно дешевле аналогичной в Южном Бутово, хотя расстояние между ними всего ничего. Нужна ли им столичная регистрация, или им важнее относительно низкая цена метра, теряют ли они или приобретают, поселяясь в области, люди решают сами. Для них это дополнительный вариант, но прежнего у них никто не отнимал.
Если граждане не регистрируются на новом месте, то как решается вопрос с коммунальными платежами? Люди пользуются услугами и не оплачивают их?
Н. Ф.: Здесь никто никого не обманывает, поскольку платежи практически повсеместно, особенно в новых домах, осуществляются по показаниям счетчиков вне зависимости от числа зарегистрированных. Что касается централизованного дотирования коммунального хозяйства, то в соответствии с федеральной политикой оно заменяется на выплату адресных субсидий конкретным людям.
Квартиры продаются с отделкой?
Н. Ф.: Обязательно. Независимо от того, предоставляются ли квартиры по договору социального найма или приобретаются в рамках городских возмездных программ, все они имеют полную, так называемую муниципальную, отделку: сантехника, полы, обои, плита (как правило, электрическая)… То есть квартира полностью готова к заселению.
Примерно сколько выигрывают заемщики в рублях от снижения ставки кредита?
Л. К.: Если принять размер кредита в пределах 560 тыс. рублей, а срок кредита 10 лет, то ежемесячный платеж снизится примерно на 500 рублей.
Во что обходится страхование в рамках «Социальной ипотеки»?
Л. К.: Страховка состоит из двух частей. Первая – страхование жизни заемщика. Дело в том, что кредит предоставляется на этапе предварительного договора купли-продажи, пока права собственности заемщика еще не зарегистрированы. В этот период страхование жизни обязательно. После того как квартира оформлена в собственность заемщика, он страхует это имущество в силу закона об ипотеке. Общий размер страховки составляет 1,5%.
Возможно ли досрочное погашение кредита?
Л. К.: Да, мы предоставляем такую возможность. Сегодня действует так называемый мораторий сроком на два года, в течение которого допускается погашение кредита с небольшим штрафом. После этого периода по заявлению заемщика он может гасить кредит либо ежемесячно более крупными суммами, либо провести разово полное погашение без комиссий и штрафов.
Сколько времени занимает оформление «Социальной ипотеки»?
Н. Ф.: Весь процесс от принятия решения об участии в программе до вселения в квартиру занимает приблизительно около двух месяцев.
Кому из очередников откажут в социальной ипотеке?
Н. Ф.: Вместе с банком мы вынуждены отказать гражданам, которые вообще не могут подтвердить свои доходы; тем, кто проработал на одном месте менее 6 месяцев и людям пенсионного возраста. Но они могут воспользоваться другими городскими программами, где не задействован банк: купля-продажа с рассрочкой платежа, безвозмездные субсидии, бездотационные дома. И у очередников, вставших на учет до 2005 года, у всех абсолютно сохраняется право получить бесплатное жилье по договору социального найма.
КБ «МИА» – коммерческий банк. В разгар кризиса он выдавал кредиты по ставке 11,7%. Во всех прочих банках ставка была более чем в полтора раза выше. За счет чего это удавалось вашему банку?
Л. К.: С начала своей деятельности КБ «МИА» осуществил выпуск пяти долгосрочных облигационных займов на сумму 5,5 млрд рублей. Процентная ставка по ним начинается от 7,95% годовых. Кроме того, мы получили поддержку от нашего акционера – города Москвы – который в этом году уже увеличил уставный капитал на 2,4 млрд рублей, и в декабре планируется увеличение еще на 2,1 млрд рублей. Это и позволяет нам снизить ставку до 10,5%.
Сколько очередников, по вашим оценкам, готовы участвовать в программе «Социальная ипотека»?
Н. Ф.: Мне трудно говорить именно о социальной ипотеке. В целом же мы оцениваем число тех, кто готов воспользоваться возмездными городскими программами (включая социальную ипотеку) примерно в 30–40% от общего числа очередников.
Сколько квартир в будущем году будет передано очередникам бесплатно по договорам социального найма?
Н. Ф.: В рамках утвержденной городской инвестиционной программы мы планируем направить на бесплатное предоставление порядка 4–5 тысяч квартир. Будет улучшаться ситуация в экономике, будут поступать дополнительные доходы в городской бюджет – соответственно, я думаю, правительство Москвы примет решение об увеличении финансирования строительства социального жилья.
Ставки по кредитам на жилье, по мнению нашего премьер-министра, уже в будущем году должны быть не выше 10 - 11%. Станут ли в итоге доступнее столичные квартиры?
За время кризиса стало уже привычным думать об ипотеке как о чем-то совершенно невозможном. Она и раньше-то была доступна немногим, а потом проценты и вовсе стали заоблачными, особенно в сравнении с усохшими зарплатами. К тому же постоянные разговоры о кризисе, сокращении рабочих мест, общей нестабильности... Какая ипотека? Влезать в нынешней ситуации в долгосрочную кабалу?
Но... По данным управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, по осени в столице опять увеличилось количество ипотечных покупателей. Если в разгар кризиса число сделок с привлечением банковских ссуд составляло 8% от всех покупок жилья, то в октябре этот процент поднялся до 14,4%, то есть практически до докризисного уровня (около 15%). Риэлторы такую статистику подтверждают. И даже более чем.
- Сейчас к нам уже почти каждый второй покупатель приходит с ипотекой, - говорит Роман Вихлянцев, гендиректор агентства «Аврора-Недвижимость», член совета Гильдии риэлторов Москвы. - И в других агентствах похожая ситуация.
Стоит заметить, что вслед за снижающейся ставкой рефинансирования Центробанка банковские ставки медленно, но поползли вниз, в том числе и ипотечные. Сейчас последние в среднем, по данным агентства StatBanker, составляют 14,6% в рублях и 13,1% в валюте (подробнее см. таблицу), что, согласитесь, действительно выглядит прогрессом по сравнению с 19 - 20% годовых в рублях и 15% в валюте в мае.
Так и правда через полгодика до 10 - 11% будет недалеко, и такой сценарий некоторые специалисты считают реальным (конечно, в отсутствие второй волны кризиса). Однако даже при самом благоприятном развитии событий - то есть если больше никаких экономических катаклизмов не случается - возникает ряд «но».
- Мы ждем роста цен, - говорит Роман Вихлянцев.
В самом деле, предкризисный год показал: даже не самое бурное развитие ипотеки, не подкрепленное увеличением темпов строительства жилья, - один из факторов, подталкивающих цены вверх. Особенно в Москве, где стоимость квадрата такова, что и неплохо зарабатывающий специалист купить жилье «с нуля» без кредита, как правило, не в состоянии.
Не все эксперты согласны с тем, что возвращение ипотеки может спровоцировать новый рост цен уже в ближайшее время. Например, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко некоторое оживление спроса на столичном рынке сравнивает с вялым шевелением после паралича.
А вот с чем согласны практически все - среднему москвичу решить свой квартирный вопрос и снижение ставок по ипотеке до предложенных Путиным 10 - 11% вряд ли поможет.
- Откровенно говоря, и ставки на уровне 10% не решат проблему доступности жилья, - считает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «CENTURY 21 Запад». - Это довольно далеко от того, что предлагают развитые страны в сегменте кредитования. При ставке 10% через 15 - 20 лет надо выплатить в 2,5 раза больше реальной стоимости квартиры. В нынешних условиях, когда большинство возможных покупателей по-прежнему не могут быть уверены в своем финансовом благополучии даже в ближайшей перспективе, поможет ли это стабилизации ситуации?
Цифры
Ипотека в России дороже, чем в Европе, в среднем в 3 раза. У нас средняя ставка по ипотечным кредитам (в валюте) составляет 13,1%, в еврозоне - 4,5%.
Полезно:
Коммерческая недвижимость италия. Коммерческой недвижимости аренда.
Коммерческая недвижимость в Нижнем Новгороде. Центр коммерческой недвижимости. Рекомендуем вашему вниманию данные интересные и полезные ресурсы, т.к. можно там найти чего-нибудь интересненького.
Выручка от продвижения в поисковых системах растет быстрее интернет-рекламы.
Кризис и сокращение бюджетов на рекламу положительно сказались на рынке оптимизации сайтов под поисковые системы, считают аналитики РБС. По их прогнозам, сегмент оптимизации (SEO) в 2009 году вырастет на...
